Ristrutturazione edilizia e ecobonus: come usufruire delle detrazioni

Ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica: tutto quello che c’è da sapere per non fare errori ed arrivare preparati in sede di 730 e  beneficiare degli incentivi fiscali sul risparmio energetico e il recupero del patrimonio edilizio.

La bella stagione è il periodo più gettonato per chi deve ristrutturare casa ed è appunto quando si iniziano i lavori che è necessario assolvere ad una serie di adempimenti affinché si possausufruire delle detrazioni fiscali l’anno successivo in sede di 730.

Il governo ha prorogato la detrazione  fiscale del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 Dicembre 2017 e a fine 2021 per gli interventi di efficientamento di parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.
Per quanto riguarda le ristrutturazioni edilizie, salvo diverse disposizioni, il 2017 è l’ultimo anno in cui si potrà usufruire della maggior detrazione al 50%, infatti dal 1 Gennaio 2018 la detrazione tornerà allo storico 36% con il limite massimo di 48.000,00 euro per unità immobiliare. Pertanto chi ha in programma di iniziare dei lavori è bene che si affretti.

Come funziona l’incentivo fiscale?

Sia per  gli interventi di riqualificazione edilizia che di riqualificazione energetica, la detrazione, rispettivamente, spetta nella misura del 50% e del 65% sulla spesa sostenuta, da ripartire però in 10 anni. Facciamo un esempio pratico per evitare di rimanere poi delusi in sede di 730. Molti contribuenti si aspettano, infatti, di recuperare la metà e oltre della spesa in un unica soluzione, ma non è assolutamente così.
Esempio:      
Un contribuente, conduttore di un immobile con contratto registrato, nel 2016 ha sostenuto spese per interventi di ristrutturazione edilizia pari a 15000 euro pagate con bonifico.
Calcolo della detrazione spettante:
Importo rata: 15000,00/10= 1500,00  €
Importo detrazione: 1500,00*50%= 750,00 €

Chi può detrarre?

Per entrambe le tipologie di detrazione i soggetti che possono detrarre la spesa sono i medesimi, ossia:
Il contribuente che ha effettivamente sostenuto la spesa e che possiede o detiene in Italia, in virtù di un titolo tra quelli previsti dalla norma, l’immobile su cui sono stati effettuati i lavori. Quindi:

1. Il proprietario, l’usufruttuario, il titolare del diritto di abitazione;
2. Il nudo proprietario, che può detrarre senza essere tenuto a dichiarare il reddito del fabbricato;
3. Il conduttore di un contratto di locazione o comodato in virtù di contratti registrati;
4. I soci di cooperative a proprietà divisa assegnatari degli alloggi. I soci di cooperative a proprietà indivisa assegnatari di alloggi in qualità di detentori.
5. Il promissario acquirente dell’immobile a condizione che: sia stato immesso nel possesso dell’immobile e sostenga effettivamente le spese; sia stato registrato il contratto di compravendita.

Sono ammessi alla detrazione, purché sostengano la spesa, anche i familiari, coniuge e parenti entro il terzo grado e affini, che all’avvio dei lavori sono conviventi con il possessore o detentore.

Tipologie di interventi ammessi alla detrazione per ristrutturazione edilizia e adempimenti necessari

Interventi di manutenzione ordinaria, che consistono in opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici (co.1 lett.a) art.3 D.P.R. 380/2001) tra cui, a titolo di esempio:

• Rifacimento intonaci interni e tinteggiature, rifacimenti esterni solo per manutenzione senza modifiche della situazione preesistente;
• Riparazioni impianto idraulico e smaltimento acque bianche e nere;
• Sostituzione di pavimenti, integrale o parziale;
• Riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni;
• Riparazioni di recinzioni;
• Sostituzione di infissi e serramenti o persiane senza modifica della tipologia di infisso;

Interventi di manutenzione straordinaria, ossia interventi che si rendono necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare servizi igienico-sanitari sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non modifichino le destinazioni d’uso ((co.1 lett.b) art.3 D.P.R. 380/2001) tra cui, a titolo di esempio:

• Sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia;
• Rifacimento di scale e rampe;
• Sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• Sostituzione caldaia in quanto elemento essenziale del sistema di riscaldamento;
• Realizzazione di chiusure/aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
• Realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari;

Interventi per il restauro conservativo ((co.1 lett.c) art.3 D.P.R. 380/2001) Ossia gli interventi volti a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’immobile stesso, ad esempio:

• Ripristino dell’aspetto storico-architettonico
• Adeguamento dell’altezza dei solai

Interventi di ristrutturazione edilizia ((co.1 lett.d) art.3 D.P.R. 380/2001) si tratta di interventi rivolti a trasformare gli immobili che per mezzo di un insieme di opere possono portare ad un immobile in tutto o in parte diverso dall’originale, ad esempio:

• Trasformazioni di locali accessori in locali residenziali
• Demolizioni e ricostruzioni nella stessa volumetria

Interventi per la costruzione di autorimesse pertinenziali ((co.1 lett.d) art.16-bis DPR 917/1986)
Immobili facenti parte di edifici interamente ristrutturati ((co.3  art.16-bis DPR 917/1986) la detrazione per quanto la ristrutturazione di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione che alienino l’edificio entro 18 mesi dalla fine dei lavori, spetta al successivo acquirente per un importo pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto di compravendita.

Adempimenti necessari:

1.  Indicazione, nell’apposita sezione del 730, dei dati catastali dell’immobile oppure gli estremi della domanda di accatastamento; gli estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato se i lavori sono effettuati dal conduttore;
2. Comunicazione alla ASL, l’interessato deve inviare tramite raccomandata A/R una comunicazione preventiva all’Azienda Sanitaria Locale in tutti quei casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri ne prevedono l’obbligo. 
3.  Modalità di pagamento, il pagamento delle spese sostenute deve essere effettuato tramite bonifico bancario o postale dal quale     risultino con certezza la causale del versamento o i dati                 identificativi sia di chi effettua il versamento sia di riceve la               somma. La causale deve contenere l’indicazione della legge di           riferimento L.449/1997o Art.16bis DPR 917/1986.

Da quest’anno, in caso la legge non sia indicata è possibile detrarre purché il beneficiario dell’accredito attesti nella dichiarazione di atto notorio di aver ricevuto le somme e averle incluse nella contabilità dell’impresa.
Da porre particolare attenzione al fatto che chi, a seguito di interventi di recupero del patrimonio edilizio, acquista mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ al fine di arredare l’immobile ristrutturato può beneficiare entro l’importo massimo di spesa di 10000,00 euro della detrazione al 50%. La data di inizio lavori deve essere anteriore alla data di acquisto mobili. 

Tipologie di interventi ammessi alla detrazione per riqualificazione energetica e adempimenti necessari.

1. Interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria (co.344 art.1 L.296/2006);
2. Interventi su edifici esistenti riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali(coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi ((co.345 art.1 L.296/2006);
3. Interventi di riqualificazione relativi all’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali ((co.346 art.1 L.296/2006);
4. Sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione ((co.347 art.1 L.296/2006);

Alcuni interventi sono comuni alle due fattispecie, ma per beneficiare della maggior detrazione al 65%  sono necessari adempimenti più stringenti, pena la decadenza dal beneficio.

Adempimenti necessari:

1. Asseverazione di un tecnico abilitato, che consiste in un documento nel quale il tecnico, ingegnere, architetto, certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti. In taluni casi, l’asseverazione può essere sostituita da una certificazione rilasciata dai produttori. Inoltre dal 2009 è prevista la possibilità di sostituire l’asseverazione del tecnico con quella prodotta dal direttore dei lavori.
2. Attestato di qualificazione energetica, una volta eseguiti gli interventi il contribuente deve richiedere a un tecnico abilitato di certificare la qualificazione energetica dell’edificio. Non è più necessario, dal 2008/2009 per gli interventi di sostituzione di infissi, installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione.
3. Scheda informativa relativa agli interventi realizzati in attuazione del decreto attuativo e secondo lo schema da esso predisposto la scheda informativa deve contenere i dati di chi ha sostenuto le spese, dati identificativi dell’edificio, tipologia di intervento eseguito, risparmio annuo di energia ottenuto, il costo delle spese professionali, l’importo utilizzato per il calcolo delle detrazioni.
4. Invio documentazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori, chi intende detrarre la spesa deve, inviare all’ENEA copia dell’attestato di qualificazione energetica e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati. Qualora ci si renda conto di non aver inviato la documentazione è prevista la ”remissione in bonis” tramite la quale versando una sanzione pari a 258 euro è possibile sanare la situazione e non perdere il diritto alla detrazione. L’invio della documentazione può avvenire per via telematica o a mezzo raccomandata.

 
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