Superbonus, le nuove aliquote. Come previsto, la Camera ha approvato le misure per il nuovo Superbonus edilizio. Salva l’aliquota al 110% solo per i condomini. A patto che lo scorso anno avessero già approvato la delibera dei lavori e presentato la Cilas (la comunicazione di inizio lavori). Non perderanno questo diritto nemmeno se effettueranno eventuali variazioni al progetto iniziale. L’aliquota al 110% è salva anche per la ricostruzione dopo sismi e alluvioni. Tutti gli altri usufruiranno di un’aliquota al 90%. Tutte le novità sul decreto “blocca cessioni”.
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Nuovo Superbonus edilizio: scadenze e aliquote
In base alle nuove delibere, di seguito la scaletta delle aliquote e i nuovi termini.
– 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 in caso di approvazione della delibera che dà il via ai lavori entro il 24 novembre 2022 e Cilas presentata entro il 25 novembre ovvero delibera approvata entro il 18 novembre e Cilas presentata entro il 31 dicembre 2022;
– 90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
– 70% per le spese sostenute nell’anno 2024;
– 65% per le spese sostenute nell’anno 2025.
La stessa aliquota del 110% spetta per gli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali al 31 dicembre 2022 era stata presentata la domanda per l’acquisizione del titolo abilitativo ai lavori.
Il Superbonus per i condomini e la delibera di approvazione
Bisogna fare attenzione alla specificità della legge. Infatti, per mantenere il diritto al 110% non è sufficiente fare riferimento alla data di presentazione della Cilas. È necessaria una “delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori”. Non è il classico verbale di una riunione di condominio, ma la delibera dei condomini in cui si approvano: progetto, contratto di appalto, e ripartizione delle spese.
La Cassazione ha chiarito che questa è l’unica delibera vincolante. La sentenza 10235/2013, recita che tale delibera è “quella con la quale gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri”.
Non ha invece alcuna incidenza “l’adozione di una delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria”. Perciò l’amministratore ha l’obbligo di autocertificare la data della libera dell’assemblea, al fine di evitare abusi. La falsa autocertificazione è un reato penale: prevede una sanzione fino a 10 mila euro e la pena della reclusione da due a sei anni. Non è invece richiesto che i lavori siano già stati avviati per poter usufruire dell’aliquota più elevata.
Il Superbonus, le variazioni dei lavori e gli edifici assimilabili ai condomini
Superbonus, nuove aliquote. Il decreto “blocca cessioni” non mette a rischio il Superbonus 110% nel caso di variazioni nei lavori. Non incidono né la presentazione di una variante alla Cilas, né la data della delibera assembleare di approvazione della variante.
C’è poi la questione degli edifici “assimilati” ai condomini. Si tratta di edifici fino a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà. Anche in questi casi si può usufruire del 110%, ma non è necessaria la delibera assembleare di approvazione dei lavori. Vale però quella del 25 novembre del 2022 come data di presentazione della Cilas.
Gli edifici danneggiati dalle calamità naturali
Non subiscono il taglio delle aliquote del Superbonus al 110% neanche gli edifici danneggiati da calamità naturali come terremoti e alluvioni. Si tratta di danneggiamenti a partire dal sisma dell’Aquila del 2009. L’unica necessità è che sia stato dichiarato lo stato di emergenza, sia in caso di condomini che di edifici unifamiliari. Nella risoluzione numero 8 del 2022, l’Agenzia delle entrate precisa che deve trattarsi di interventi su edifici per i quali sia stato accertato il nesso causale. Non è prevista alcuna proroga dell’aliquota più elevata per gli immobili che, pur trovandosi nei territori interessati dai terremoti, non hanno subito alcun danno a causa del sisma.
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